คอนโดฯผวาภาษีที่ดินปลูกสร้าง ราคาแพงยิ่งเสียมากห้องหรูหนักแน่ / กูรูแนะออกบทเฉพาะกาล
นายแคล้ว ทองสม ผู้อำนวยการสำนักประเมินราคาสินทรัพย์ กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง เปิดเผยกับ ฐานเศรษฐกิจ ว่าจากกรณีที่รัฐบาลกำลังผลักดันร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างพ.ศ.....ให้มีผลบังคับใช้โดยเร็วนั้น จะส่งผลกระทบต่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะ ประเภทอาคารชุด( คอนโดมิเนียม) ทั่วประเทศที่จะต้องเสียภาษีในอัตราเพดานสูงสุด 0.1 %ของราคาประเมิน ของที่ดิน บวกกับราคาสิ่งปลูกสร้างจากเดิมซึ่งที่อยู่อาศัยประเภทนี้ไม่เคยเสียภาษีมาก่อนแต่โครงสร้างภาษีใหม่นั้นจะเข้าข่ายเสียภาษีทั้งหมด
อย่างไรก็ดี การประเมินจากมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนำมาคำนวณเป็นภาษีที่ต้องจ่ายในอัตรา 0.10 % ซึ่งจะทำให้ห้องพักที่มีราคาสูงต้องจ่ายภาษีในราคาที่สูงตามไปด้วยส่วนห้องพักราคาต่ำก็จ่ายตามสัดส่วนของราคาประเมิน ตัวอย่างเช่นห้องชุด 1 ห้อง ทำเล สีลม ราชดำริ ขนาด 80 ตารางเมตร มูลค่าซื้อขายตลาด 10,000,000 บาท แต่ราคาประเมิน ของกรมธนารักษ์ อยู่ที่ 8,000,000 บาท (ราคารวมที่ดินและทรัพย์ส่วนกลาง) เมื่อนำ ฐานภาษี 0.1 % ที่เป็นอัตราที่อยู่อาศัย หารด้วย 100 % แล้วคูณด้วย ราคาประเมิน 8,000,000 บาท ตัวเลขที่ออกมาคือ 8,000 บาท เป็นอัตราที่เจ้าของห้องชุดต้องนำไปเสียภาษีให้กับท้องถิ่นเป็นรายปี ทั้งนี้กระทรวงการคลังยังมีแนวคิดว่าจะยกเว้นการจัดเก็บภาษีดังกล่าวกับผู้มีรายได้น้อย ได้แก่ ประชาชนชุมชนสลัม และที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 400,000 บาท เนื่องจากต่างประเทศ ได้มีการยกเว้น
นายแคล้ว ยังกล่าวอีกว่า หากกฎหมายมีผลบังคับใช้ กระทรวงการคลัง จะตั้งคณะกรรมการกำหนดอัตราฐานภาษีขึ้นมาหนึ่งชุด มีปลัดกระทรวงการคลังเป็นประธาน โดยจะพิจารณาจัดเก็บในอัตราขั้นต่ำก่อน เช่น ที่อยู่อาศัย เพดานสูงสุด 0.1 % ปีแรก อาจพิจารณาจัดเก็บ 0.02 หรือ 0.05 % ของมูลค่าทรัพย์สิน ตามราคาประเมิน ต่อปีโดยให้เวลา 3 ปี ที่จะค่อย ๆขยับฐานภาษีขึ้นไป
เช่น ปีที่ 1 เสียอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจากที่อยู่อาศัย1,000 บาทต่อปี ปีที่ 2 เสีย 2,000 บาทต่อปี และปีที่ 3 เสีย 3,000 บาทต่อปี แต่เข้าปีที่ 4 จะกำหนดให้จัดเก็บได้เต็มเพดาน เช่น เพดานเต็มของที่อยู่อาศัยนั้นๆ 5,000 บาทต่อปีของมูลค่าทรัพย์สินตามราคาประเมินและในแต่ละปีจะต้องมีการประเมินราคาสินทรัพย์ว่ามีแนวโน้มปรับเพิ่มมากน้อยแค่ไหน
โดยเฉพาะราคาที่ดิน ที่อาจจะขยับปีละ 5-10 % ส่วนสภาพบ้านอาจมีเสื่อมลงบ้างตามกาลเวลา ส่วนการประเมินราคาที่ดินทั่วประเทศกว่า 30 ล้านแปลงนั้น ในเขตกรุงเทพมหานคร(กทม.) และปริมณฑลบางแห่ง ไม่มีปัญหาเพราะมีราคาประเมินเป็นรายแปลงทั้งหมดแล้ว ท้องถิ่นสามารถนำไปอ้างอิงได้แต่ในต่างจังหวัด ส่วนใหญ่ยังเป็นรายบล็อกโซน ซึ่งท้องถิ่นจะต้องคำนวณเองต่อไป
ด้านนายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่าปัจจุบันมีอาคารชุดที่เสนอขายอยู่ในตลาด 69,820 หน่วย ขายไปแล้ว 52,385 หน่วย เหลือขาย 17,443 หน่วย และในจำนวนนี้โอนไปแล้ว 13,337 หน่วย ทั้งนี้มีความเห็นว่า กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะเข้ามาทดแทนภาษีโรงเรือนนั้น หากจะมีการใช้อย่างเร็วที่สุดคือกลางปี 2553 อย่างช้าก็คงในปี 2554 และยังมีบทเฉพาะกาลให้ยกเว้นอีก 2 ปี ซึ่งก็น่าจะเริ่มใช้ได้ในปี 2555
ในส่วนตัวมองว่ามีความเป็นธรรมและไม่น่าจะสร้างความเดือดร้อนให้กับเจ้าของห้องชุดไม่ว่าจะเป็นคอนโดฯ กลุ่มลูกค้าระดับกลางหรือระดับสูงเพราะปัจจุบันก็ต้องเสียค่าส่วนกลางซึ่งมีราคาแพงกว่าค่าภาษีรายปีแต่ก็ยังสามารถชำระได้ ขณะที่คอนโดมิเนียมระดับล่างบ้านเอื้ออาทร มีทั้งหมดประมาณ 280,000 หน่วยทั่วประเทศ
ส่วน นายแสนผิน สุขี รองประธานกรรมการบริหาร บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ผู้พัฒนาโครงการหรู คิวเฮ้าส์ หลังสวน ไม่ขอออกความคิดเห็นในเรื่องดังกล่าวเนื่องจากยังไม่ได้มีรายละเอียดที่ชัดเจนและเชื่อว่ากฎหมายดังกล่าวจะไม่สามารถออกมาบังคับใช้ได้
เช่นเดียวกับนายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ผู้พัฒนาคอนโดมิเนียมภายใต้ แบรนด์ลุมพินี ก็เชื่อว่ากฎหมายจะไม่สามารถผ่านสภาแน่นอน เพราะผู้ใหญ่ในบ้านเมืองจะเสียผลประโยชน์ แต่ถ้ากฎหมายออกมาได้จริงโดยเจ้าของห้องชุดจะต้องเสียภาษีทรัพย์สินจะเป็นการทำลายตลาดคอนโดฯ เพราะคนอาจจะสนใจเช่าอาศัยมากกว่าซื้ออยู่
ด้าน นายคณิสร์ แสงโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ต้นสน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้พัฒนาโครงการหรู เดอะสาธุ เรสซิเดนเซส ราคาขายตารางเมตรละ 120,000 บาท กล่าวว่า ในฐานะผู้ประกอบการไม่มีความคิดเห็นอะไรก็คงจะต้องปฏิบัติตามเพราะเป็นกฎหมาย สอดคล้องกับนายสุริยน พูลวรลักษณ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ กล่าวว่า หากภาครัฐมีนโยบายที่จะเรียกเก็บภาษีที่อยู่อาศัยก็พร้อมที่จะยอมรับเพราะไม่ได้มากมายอะไร
ส่วนนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า ถ้ากฎหมายมีผลบังคับใช้ จะกระทบผู้อยู่อาศัยบนอาคารชุดตั้งแต่ระดับรากหญ้าอย่างบ้านเอื้ออาทร ของการเคหะแห่งชาติ ไปจนถึงคอนโดมิเนียมหรู ที่ยังมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อีกอาทิ ค่าบริหารทรัพย์ส่วนกลาง ค่างวดรายเดือน ค่าใช้จ่ายประจำวัน ค่าน้ำค่าไฟ ค่าครองชีพ ฯลฯ ซึ่งสมาคมจะยื่นข้อเสนอต่อสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง(สศค.) เพื่อขอยกเว้นกรณีผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรก ไม่ต้องอยู่ในข่ายต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ได้แก่ ขนาดพื้นที่ของคอนโดมิเนียมไม่เกิน 100 ตารางเมตร และบ้านไม่เกิน 100 ตารางวา ส่วนรายที่ซื้อเป็นบ้านหลังที่สอง หรือ เพื่อเก็งกำไรหลายหลัง ก็ให้อยู่ในข่ายจัดเก็บ 0.1 % ตามเพดานที่กฎหมายกำหนด และจากการตรวจสอบ อาคารชุดที่อยู่ระหว่างเปิดขายในกทม. มีประมาณกว่า 30,000 หน่วย เฉลี่ย 1-3ล้านบาท ส่วนอาคารชุดระดับบน ซึ่งมีระดับราคาตั้งแต่ 8 ล้านบาทขึ้นไป และมีขนาดพื้นที่ค่อนข้างใหญ่ 70 ตารางเมตรขึ้นไปอยู่ในเขตใจกลางเมืองหรือ ย่านซีบีดี มากกว่า 10,000 หน่วย
ด้านรศ. มานพ พงศทัต อาจารย์ประจำคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ สาขาเคหะการ จุฬาลงการณ์มหาวิทยาลัย กล่าวว่าโดยหลักการแล้วเห็นด้วยอย่างเต็มที่เพราะจะทำให้ระบบการจัดเก็บภาษีในประเทศไทยเกิดความยุติธรรมเป็นสากลมากยิ่งขึ้น แต่ไม่เห็นด้วยในแง่ของเวลาที่นำพ.ร.บ.นี้ออกมาบังคับใช้ เพราะไม่เหมาะสม อีกทั้งระบบการจัดเก็บภาษีใหม่นี้กระทบกับคนไทยทั่วประเทศ และควรจะทำในช่วงเศรษฐกิจขาขึ้นไม่ใช่ขาลง
ทั้งยังมีข้อเสนอแนะ คือ 1.แยกประเภทการจัดเก็บ โดยดูจากกฎหมาย ผังเมืองดูประเภทของการใช้พื้นที่ อาคารเป็นหลัก 2. แบ่งพื้นที่ออกเป็นเขตในเมืองนอกเมือง ซึ่งฐานภาษีจะแตกต่างกัน และ 3. ขอให้ออกบทเฉพาะกาล ใช้เวลาสัก 2 ปี ให้มีการจัดเก็บแบบเป็นขั้นบันได จึงจะเหมาะสม เป็นการจัดเก็บแบบอัตราก้าวหน้า แบ่งพื้นที่เป็นในเมืองและชนบท ที่มีความแตกต่างกันในแง่ของการใช้ประโยชน์จากที่ดิน
เรื่องนี้ถือเป็นการกระจายอำนาจไปสู่ท้องถิ่น ซึ่งท้องถิ่นคงจะกำหนดอัตราที่เหมาะสม ส่วนการจัดเก็บภาษีห้องชุดซึ่งไม่เคยมี มาก่อนถือเป็นเรื่องที่เหมาะสม เป็นธรรมต่อทุกฝ่าย คนในเมืองก็ต้องเสียภาษีบำรุงท้องที่ด้วยไม่ควรยกเว้น
สำหรับร่างพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพ.ศ... ได้มีการปรับปรุงมาแล้วโดยล่าสุด มี 3 อัตรา ได้แก่ ประเภทพาณิชยกรรม อัตรา 0.5 % ของมูลค่าทรัพย์สินตามราคาประเมินที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยอัตรา 0.1 % ของมูลค่าทรัพย์สินตามราคาประเมินที่ดินประเภทเกษตรกรรมอัตรา 0.05% ของมูลค่าสินทรัพย์ตามราคาประเมินที่ดิน และกรณีที่เป็นที่ดินรกร้างว่างเปล่า อัตรา 0.5 % ของมูลค่าทรัพย์สินตามราคาประเมินที่ดิน หากไม่ใช้ประโยชน์ติดต่อกัน 3 ปี ให้จัดเก็บภาษีเพิ่มเป็น 2 เท่า จาก ร่างเดิมกำหนดให้เป็นโครงสร้างฐานภาษีอัตราเดียว คือ ทุกประเภทจัดเก็บในอัตราเท่ากันซึ่งไม่เป็นธรรม
