ปีทองของผู้ซื้อบ้านจริงหรือ ?

ประกอบกับมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์จะสิ้นสุดลงในวันที่ 28 มีนาคมปีหน้าทำให้เกิดคำถามตามมาว่า

การซื้อที่อยู่อาศัยปีนี้จะเป็นปีทองของผู้บริโภคหรือไม่ จึงเป็นโจทย์ที่น่าค้นหา

++++ ประดิษฐ์ รับปากต่อมาตรการ

ในเวทีการสัมมนา เปิดทำเลทอง:ไขก๊อกสินเชื่อบ้าน ที่เพิ่งผ่านพ้นมานายประดิษฐ์

ภัทรประสิทธิ์ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง ในฐานะประธานเปิดงาน รับปากว่าจะต่อมาตรการหนุนภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อฟื้นเศรษฐกิจและกระตุ้นให้เกิดการซื้อ-ขายอย่างต่อเนื่อง

หลังได้รับผลกระทบจากวิกฤติเศรษฐกิจโลกอย่างหนัก

เขายังระบุอีกว่า การที่รัฐเร่งรัดให้ธนาคารเฉพาะกิจของรัฐบาลปล่อยสินเชื่อ เร่งด่วน

อนุมัติภายใน 7 วัน(ฟาสต์แทร็ก) และปรับวงเงินจาก 7 แสนล้านบาทเป็น 9 แสนล้านบาทน่าจะช่วยกระตุ้นภาคอสังหาฯได้เป็นอย่างดี รวมไปถึงนโยบายการขยายโครงข่ายคมนาคมให้เป็นรูปธรรมโดยเร็วเพื่อให้ผู้ประกอบการได้กระจายการจัดสรรที่อยู่อาศัยตามทำเลต่าง ๆ อาทิ ส่วนต่อขยายสายสีเขียว,สายสีแดง และสายสีน้ำเงิน เป็นต้น

++++ เอกชนชี้โอกาสทอง ปีหน้าขยับ 7%

แต่....นั่นก็ยังไม่มีความชัดเจนว่ารัฐบาลจะพิจารณาต่อมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์แต่ประการใด (ดูตารางประกอบ) ซึ่งเรื่องนี้ตัวแทน 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ต่างก็มีความเห็นไปในทิศทางเดียวกันว่าในการซื้อหรือขายอสังหาฯนั้นเริ่มเข้าสูภาวะปกติ อีกทั้งยังเชื่อมั่นว่าปีนี้เป็นปีทองของการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค เนื่องจากว่ามีมาตรการของรัฐที่ออกมาหมดอายุ ประกอบกับบ้านที่จะขายใหม่ในปีหน้าจะเป็นบ้านต้นทุนใหม่ ทำให้ราคาขยับเพิ่มอย่างน้อย 7%

โดยนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวถึงตลาดคอนโดมิเนียมว่าแนวโน้มการโอนขณะนี้มาเป็นอันดับหนึ่ง ยอดขายทั้งปีเชื่อว่าจะอยู่ที่ 28,000-30,000 หน่วย

สินค้าหลักอยู่ที่ระดับกลางราคาไม่เกิน 80,000 บาทต่อตารางเมตรซึ่งอัตราการขายออกเฉลี่ยอยู่ที่ 65% ถือว่ายังอยู่ในเกณฑ์ที่ดี

ส่วนตลาดบนที่จับลูกค้าต่างชาติได้รับผลกระทบ แต่บางทำเลที่มีกลุ่มลูกค้าชัดเจนยังขายได้ อาทิ ทองหล่อ และสุขุมวิท เป็นต้น

++++ ทำเลทองคอนโดฯแนวรถไฟฟ้า

อย่างไรก็ตามจะเห็นว่าแม้จะขายได้แต่ราคาขายไม่ได้ขยับสูงไปมากกว่าที่เป็นอยู่ หากพิจารณาในแง่ของยอดขายโครงการที่อยู่ระหว่างขายและก่อสร้าง ทุกโครงการโดยมากมียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 70% เหลือขายเพียง 25-30% ถือว่าปลอดภัยเพราะผ่านจุดคุ้มทุนที่ 60% มาแล้ว

ส่วนโครงการที่ก่อสร้างเสร็จแล้วมีอัตราเหลือขายเพียง 10% หรือสามารถขายได้แล้ว 90 % โดยมาตรการลดหย่อนภาษีและสินเชื่อฟาสต์แทร็กจะเป็นตัวเร่งการขายสต๊อกบ้านที่สร้างเสร็จแล้วที่เหลืออยู่ของผู้ประกอบการซึ่งขณะนี้เหลือไม่มาก

สำหรับทำเลที่เป็นโอกาสทอง นอกจากคอนโดฯติดแนวรถไฟฟ้าแล้ว คอนโดฯ ราคา 60,000 บาทต่อตารางเมตรที่ไม่ติดรถไฟฟ้าแต่สามารถเดินทางถึงรถไฟฟ้าได้สะดวก และมีสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับ เป็นตลาดที่มีโอกาสสูงเช่นกัน

ตราบใดที่ราคาน้ำมันมีการขยับราคาขึ้น คอนโดฯในแนวรถไฟฟ้ายังได้รับความนิยมอยู่ในขณะที่ตลาดคอนโดฯมือสองในทำเลที่ดีขณะนี้ก็มีการขายต่อกันคึกคักซึ่ง 20% ซื้อเพื่อลงทุนได้ผลตอบแทนที่ 7% โดยในทำเลที่มีศักยภาพมีการเปลี่ยนมือบ่อยมากทั้งบ้านมือสองและคอนโดฯ

นอกจากนั้นแล้ว เชื่อว่าตลาดคอนโดฯจะยังได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการ

เหตุผลสำคัญ ประการแรกที่ดินในเมืองราคาแพงพัฒนาอย่างอื่นไม่คุ้ม ประการที่สอง ความเจริญของเมืองจะทำให้เกิดคอนโดฯตามมาอีก เพราะเมื่อรถไฟฟ้าก่อสร้างแล้วเสร็จจะเกิดคอนโดฯตามแนวรถไฟฟ้าในขณะที่บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์จะอยู่ถัดไปอีก 1-2 กิโลเมตร และเชื่อว่าอีกไม่นานตลาดต่างชาติจะกลับมา

+++ผลตอบแทน 7-10% ไม่มีฟองสบู่

ความเห็นดังกล่าวสอดคล้องกับนายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมบ้านจัดสรร ที่ระบุว่า โครงการบ้านจัดสรรขณะนี้ไม่มีการลงทุนใหม่และในช่วงครึ่งปีแรกกทม.และปริมณฑล มีบ้านใหม่จดทะเบียน 36,000 หน่วยในจำนวนนี้เป็นคอนโดฯ 16,000 หน่วย โดยคอนโดฯมียอดจดทะเบียนสูงขึ้น 80% ขณะที่แนวราบชะลอตัวลง 15-20%

แต่ยอดขายแนวราบทั่วประเทศก็ยังสูงอยู่จากปีก่อน 91,000 หน่วย มาอยู่ที่ 80,000 หน่วยในปีนี้ในจำนวนยอดโอนบ้านจริง 100,000 หน่วย (ทั่วประเทศ)บ้านราคา 3 ล้านบาท มีสัดส่วนถึง 70% รองลงมาคือ 2.5 ล้านบาท ในขณะที่จังหวัดนนทบุรีมีสัดส่วนบ้านราคา 3.2 ล้านบาทมากสุดจากการโอนและ 80% เป็นบ้านใหม่ส่วนกทม.เป็นบ้านเก่าและใหม่ 50:50

ขณะที่การปล่อยสินเชื่อบ้านจะเห็นว่าแม้แบงก์เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อแต่วงเงินสินเชื่อบ้านไม่ได้ลดลงยังอยู่ที่ 130,000-134,000 หน่วย สิ่งที่น่ายินดีจำนวนซัพพลายที่ลดลงจะไม่ส่งผลให้ตลาดเกิดฟองสบู่อย่างแน่นอน และขณะนี้เป็นโอกาสของผู้ที่ซื้อบ้าน เพราะปีหน้าราคาบ้านอาจขยับขึ้นซึ่งขณะนี้เหล็กได้ปรับราคาขึ้นเป็น 19,000 บาทต่อตันจากเดิม 16,000 บาทต่อตันเพิ่มขึ้น

20% ขณะที่ปูนซีเมนต์เพิ่มเป็น 100 บาทต่อถุงจาก 80 บาท

เช่นเดียวกับนายธีรวัฒน์ พิพัฒน์ดิฐกุล อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ตลาดบ้านขณะนี้เหมาะที่จะซื้อไว้สำหรับลงทุนเพราะได้ผลตอบแทน 7-10% ซึ่งสูงกว่าการลงทุนในรูปแบบอื่น ๆ

หากซื้อในตอนนี้ในขณะที่ปีหน้าราคาจะขยับขึ้นราวๆ 7% หากไม่มีการต่ออายุมาตรการ จึงเหมาะสำหรับการซื้ออสังหาฯทั้งเพื่อลงทุนและอยู่อาศัยเอง