ผุด 51 คอนโดติดรถใต้ดินหมื่นล. ทำเลทองย่าน ลาดพร้าว-รัชดาฯ/รับศก.ฟื้น-การเมืองนิ่ง

รายใหญ่-เล็กพาเหรดผุดคอนโดฯหรูกว่า 51 โครงการ รวมห้องพักร่วม 20,000 ยูนิต มูลค่าหลายหมื่นล้าน ชี้แม้ปริมาณมากแต่ส่วนใหญ่ใกล้ปิดการขาย เผยเหลือค้างแค่ 3,000 กว่ายูนิต แฉราคาขายบางโครงการพุ่งเกือบ 1 แสนบาทต่อตารางเมตร เฉลี่ยเริ่มต้นหลักล้านถึง 12 ล้านบาทต่อยูนิต แจงเศรษฐกิจฟื้น-การเมืองนิ่ง แห่ลงทุนอีกเพียบ

นับตั้งแต่ระบบโครงข่ายรถไฟฟ้าทั้งบนดินและใต้ดินเปิดให้บริการ การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้ามีออกมารองรับความต้องการของลูกค้าเพิ่มมากขึ้น อีกทั้งจากราคาน้ำมันที่พุ่งสูงขึ้นจึงเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้ที่อยู่อาศัยแนวรถไฟฟ้า ได้รับความนิยมมากยิ่งขึ้น

จากการสำรวจของ ฐานเศรษฐกิจ ถึงปริมาณคอนโดมิเนียม ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดิน ตั้งแต่ถนนลาดพร้าวไปจนถึงรัชดาภิเษก และโซนถนนลาดพร้าว พบว่าเป็นแหล่งทำเลทองอีกแหล่งหนึ่ง ที่มีผู้ประกอบการรายใหญ่เกือบทุกรายมาเกาะแนวเส้นรถไฟฟ้า พัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมรองรับลูกค้า โดยพบว่ามีจำนวนถึง 51 โครงการรวมจำนวนห้องพัก ราว 18,582 ยูนิต มีมูลค่าโครงการ หลายหมื่นล้านบาท และปัจจุบันเหลือห้องรอขายไม่กี่ยูนิต ส่วนราคาก็ปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 7-10% โดยเชื่อว่านับจากนี้จะมีปริมาณคอนโดมิเนียมที่ออกมาอย่างต่อเนื่อง เมื่อสภาพเศรษฐกิจและการเมืองเอื้ออำนวย

สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มาพัฒนาโครงการ อาทิ บริษัท อารียา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กับโครงการเอสเปซ อโศก-รัชดาฯ ที่มีมากถึง 2,122 ยูนิต บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กับโครงการแอลพีเอ็นเพลส พระราม 9-รัชดาฯ จำนวน 1,165 ยูนิต บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กับโครงการศุภาลัย ปาร์ค จำนวน 1,426 ยูนิต บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด กับโครงการไอดีโอ ลาดพร้าว 5 จำนวน 418 ยูนิต และไอดีโอ รัชดาฯ-ห้วยขวาง จำนวน 398 ยูนิต เป็นต้น

นายพิเชษฐ วิภวศุภกร กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า โครงการคอนโดมิเนียมบนถนนลาดพร้าวยังมีความต้องการสูง แม้ว่าราคาขายจะสูงกว่า 70,000 บาทต่อตารางเมตร ก็ยังขายได้ ซัพพลายน่าจะเยอะขึ้นแต่ขึ้นอยู่ในแต่ละทำเลที่จะมีที่ดินรองรับ โดยบริษัทได้เปิดตัวโครงการไลฟ์แอดลาดพร้าว 18 (Life @ ลาดพร้าว 18) เป็นโครงการอาคารชุดสูง 32 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 457 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,500 ล้านบาท ราคาตั้งแต่ 2.63- 5.5 ล้านบาท โดยราคาขายตั้งแต่วันเปิดตัวโครงการเฉลี่ยตารางเมตรละ 72,000 บาท ปัจจุบันราคาปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยตารางเมตรละ 75,000 บาท

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด เปิดเผยว่า ปริมาณการเปิดตัวคอนโดมิเนียมบนถนนลาดพร้าวในปีนี้มีจำนวนน้อย ซึ่งมีเพียงโครงการเดียวที่เปิดตัว คือ โครงการไลฟ์แอดลาดพร้าว 18 ของบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือเอพี (AP) ซึ่งปัจจัยสำคัญที่ทำให้การเปิดตัวโครงการใหม่มีน้อย น่าจะเป็นผลจากความไม่แน่นอนทางการเมือง และปัญหาภาวะเศรษฐกิจในช่วงที่ผ่านมา ทำให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รอดูความชัดเจนของปัญหาต่างๆ ก่อน

ทั้งนี้ จากการสำรวจของบริษัทพบว่า จำนวนโครงการบนถนนลาดพร้าวตั้งแต่ซอย 1 ถึงแยกรัชดาฯ-ลาดพร้าวนั้นมีจำนวนยูนิตที่เหลือจำหน่ายเพียง 519 ยูนิต จากจำนวนยูนิตทั้งสิ้น 1,812 ยูนิต ราคามีการปรับเพิ่มขึ้นในอัตราเฉลี่ย 7-10% ตั้งแต่เปิดตัวโครงการเมื่อ 1-2 ปีที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน ซึ่งราคาขายเฉลี่ยตารางเมตรละ 60,000-70,000 บาท หรือห้องละ 2-3 ล้านบาท ส่วนราคาขายสูงสุดมีราคาขายตารางเมตรละ 86,000 บาท ในโครงการดิ อิสสระ ขนาดห้อง 138 ตารางเมตร ราคา 12 ล้านบาท ส่วนราคาขายต่ำสุดอยู่ที่ตารางเมตรละ 60,000 บาท ราคาขายห้องละ 1.8 ล้านบาท ซึ่งมีหลายโครงการ อาทิ เจดับบลิว, ดับเบิ้ล ยู คอนโด เป็นต้น

สำหรับคอนโดมิเนียมในโซนตั้งแต่แยกรัชดาฯ-ลาดพร้าวจนถึงเลียบทางด่วนรามอินรา พบว่ามีโครงการที่เหลือขายอยู่ประมาณ 4 โครงการ ราคาขายเฉลี่ย 9 แสนถึง 2 ล้านบาท โดยราคาได้ปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5% โดยมีจำนวนห้องที่เปิดตัวทั้งสิ้น 708 ยูนิต ขายแล้ว 509 ยูนิต เหลืออยู่ประมาณ 199 ยูนิต

นายวสันต์ กล่าวอีกว่า แนวโน้มคอนโดมิเนียมบนถนนลาดพร้าวในปีนี้ อาจจะไม่มีการปรับตัวเพิ่มมากขึ้น เพราะไม่มีปัจจัยอะไรมาเป็นแรงกระตุ้นให้ปริมาณความต้องการมีเพิ่มมากขึ้นกว่าปัจจุบัน ขณะที่ปริมาณห้องของโครงการต่างๆ ก็ยังมีเพียงพอต่อการรองรับความต้องการของลูกค้า ยกเว้นคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ที่จะเปิดตัดในปีนี้ อาจจะมีการตั้งราคาขายสูงกว่าราคาเฉลี่ยตามต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับเพิ่มขึ้น

นอกจากนี้ บนถนนลาดพร้าวยังมีอีก 2 โครงการที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะมีแผนเปิดตัวเร็วๆ นี้ ได้แก่ โครงการลาดพร้าว เดอะนิช ของบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่จะเปิดตัวโครงการบริเวณซอยลาดพร้าว 130 และโครงการสตาร์เวย์ ของบริษัท เดวา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) บนเนื้อที่ประมาณ 10 ไร่ มีจำนวนหน่วยรวม 1,300 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,500 ล้านบาท แต่จะพัฒนาในเฟสแรก 684 ยูนิตก่อน

ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมที่บริเวณถนนรัชดาภิเษก พบว่ามีโครงการที่เหลือขายปัจจุบัน 1,034 ยูนิต จากจำนวนโครงการที่เปิดตัว 4,712 ยูนิต โดยราคาช่วงเปิดตัวโครงการจนถึงปัจจุบันมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอัตรา 10% ซึ่งราคาที่จำหน่ายสูงสุดจะเป็นโครงการไดมอนด์ รัชดาฯ ที่ขายตารางเมตรละ 1 แสนบาท หรือห้องละ 5.1 ล้านบาทขนาด 50 ตารางเมตร ส่วนโครงการที่จำหน่ายต่ำสุดเฉลี่ยตาราเมตรละ 60,000 บาท หรือประมาณห้องละ 7 แสนบาทขนาด 25 ตารางเมตร ซึ่งแนวโน้มคอนโดมิเนียมที่จะเปิดตัวใหม่ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง เพราะปริมาณห้องที่เหลืออยู่ลดลงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งขณะนี้มีหลายบริษัทอยู่ระหว่างการหาที่ดิน เพื่อที่จะพัฒนาโครงการใหม่ออกมา

ขณะที่ทีมวิจัย ของบริษัท ทัช พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด รายงานว่า ตั้งแต่ปี 2548 จนถึงปัจจุบัน มีคอนโดมิเนียมที่ยังคงเปิดขายอยู่ในปัจจุบันมีทั้งสิ้น 51 โครงการ หรือ 18,582 ยูนิต ขายแล้วทั้งสิ้นประมาณ 15,022 ยูนิต หรือ คิดเป็น 81% ซึ่งมีปริมาณห้องที่เหลือขายอยู่ปัจจุบัน 3,560 ยูนิต โดยราคาขายเฉลี่ยของโซนนี้อยู่ที่ 57,200 บาท โครงการที่มีราคาสูงที่สุดในย่านนี้คือ โครงการวินด์ (Wind) รัชโยธิน ราคาประมาณ 90,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่โครงการที่มีราคาถูกที่สุดในย่านนี้คือ โครงการชาร์โต เดอ ทาวน์ (Chateau in Town) รัชดา 36 มีราคาเฉลี่ยประมาณ 36,000 บาทต่อตารางเมตร

ทีมวิจัย ยังรายงานอีกว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งปีแรก ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีจำนวนยูนิตที่สร้างเสร็จ 15,265 ยูนิต เพิ่มขึ้น 10% จากปี 2551 และอีก 3 ปีข้างหน้าจะมีจำนวนยูนิตสะสมสูงขึ้นอีก 76,391 ยูนิต ตามจำนวนที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และจะทำให้ในปี 2555 จะมีจำนวนยูนิตสะสมขึ้นเป็น 248,642 ยูนิต โดยมีการก่อสร้างในพื้นที่ชั้นนอกมากถึง 42% ตามแนวการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าพื้นที่สุขุมวิทรอบนอก ธนบุรี รามคำแหง และมีนบุรี

ทั้งนี้ พบว่าในโซนถนนลาดพร้าวและรัชดาภิเษกในปี 2550 มีโครงการเปิดตัวใหม่ 16 โครงการ จำนวน 6,434 ยูนิต ขายไป 5,567 ยูนิต เหลืออยู่ 867 ยูนิต ปี 2551 มีโครงการเปิดตัวใหม่ 24 โครงการ จำนวน 6,746 ยูนิต ขายไป 4,885 ยูนิต เหลือ 1,861 ยูนิต และปี 2552 ตั้งแต่ต้นปีถึงเดือนมิถุนายนมีเปิดตัวเพียง 1 โครงการ จำนวน 456 ยูนิต ขายไป 91 ยูนิต เหลือ 365 ยูนิต