แต่เวลาผ่านไปกว่า 2 ปี ผ่านมือรัฐมนตรีมาหลายต่อหลายคน โครงการก็ยังไม่มีความคืบหน้า ทุกอย่างนิ่งอยู่บน แผ่นกระดาษ

ล่าสุด คณะกรรมการ (บอร์ด) ร.ฟ.ท. จึงต้องสั่งให้นำกลับมาปัดฝุ่นทบทวนใหม่ เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพการณ์ปัจจุบันมากขึ้น ที่สำคัญทำเลที่ตั้งโครงการมีศักยภาพสูงมาก กำลังจะกลายเป็นทำเลทองจากอานิสงส์โครงการรถไฟฟ้าใต้ดิน รถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าแอร์พอร์ต เรลลิงก์ ที่จะเปิดบริการปี 2552

ในการนี้บอร์ดแนะแนวทางให้ว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษารายเดิม เพราะมองว่า มีข้อมูลพื้นฐานอยู่ในมือแล้ว หรืออาจจะ ว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษารายใหม่ศึกษาเพิ่มเติมก็ได้ พร้อมทั้งกำชับให้เร่งดำเนินการโดยเร็ว เพราะมีผลอย่างมากต่ออนาคตขององค์กร

เนื่องจาก ร.ฟ.ท.ตั้งความหวังไว้ค่อนข้างสูง หากผลักดันโครงการนี้สำเร็จ จะทำให้มีรายได้เข้ามาแก้ปัญหาหนี้ที่ แบกอยู่กว่า 8 หมื่นบาทได้อย่างสบาย

ทุ่มอีก 11 ล้านจ้างที่ปรึกษา

งานนี้ประเมินคร่าวๆ จะต้องใช้ งบประมาณจ้างที่ปรึกษา 11 ล้านบาท ใช้เวลาดำเนินการ 4 เดือน จากเดิมใช้เวลา 8 เดือน ภากรณ์ ตั้งเจดสกาว ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพย์สิน กล่าวกับ ประชาชาติธุรกิจ

แม้จะศึกษารายละเอียดโครงการใหม่ แต่ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารสินทรัพย์ ร.ฟ.ท. ยันยันว่ารูปแบบการลงทุนหนีไม่พ้นให้สัมปทานเอกชนเหมือนเดิม เนื่องจากเป็นโครงการขนาดใหญ่ต้องใช้เม็ดเงินลงทุนนับแสนล้านบาท ซึ่งรัฐบาลคงไม่มีเงินมากมายขนาดนั้นมาลงทุน

เราจะให้เช่าที่ดินและมีรายได้จาก ค่าเช่า และส่วนแบ่งรายได้ในแต่ละปี โดยใช้วิธีการคัดเลือกเอกชนตาม พ.ร.บ. ร่วมทุนฯ คล้ายกรณีเซ็นทรัลฯ ที่เมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่า ทรัพย์สินจะตกเป็นของรถไฟ แต่ระยะเวลาเช่าอาจต้องปรับใหม่ให้ยาวขึ้นจากเดิมที่ให้เวลา 50 ปี คือ 30 ปีแรก และบวกสิทธิในการต่อสัญญาอีก 20 ปี ระยะเวลาก่อสร้าง 5 ปี

รูปแบบพัฒนาเหมือนเดิม

สำหรับรูปแบบการพัฒนาจะยังคง คอนเซ็ปต์เดิม เป็นลักษณะคอมเพล็กซ์ ครบวงจร เพราะพื้นที่บริเวณนั้นผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (กทม.) กำหนดให้เป็นพื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม) หรือ พ.4 สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรม การอยู่อาศัย สถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการเป็นส่วนใหญ่ และใช้เพื่อกิจการอื่นได้ไม่เกินร้อยละ 10

โดยจะแบ่งพื้นที่พัฒนาออกเป็น 3 ส่วน ส่วนที่ 1 แยกเป็น พื้นที่ 1 A เนื้อที่ประมาณ 122 ไร่ อยู่ทางทิศตะวันออก ติดกับสถานีรับส่งผู้โดยสารอากาศยานในเมือง (CAT) จัดทำเป็นศูนย์การค้า สถานบันเทิง ที่จอดรถ โรงแรม ที่พักอาศัยประเภทเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และอาคารสำนักงาน

พื้นที่ 1 B เนื้อที่ 42 ไร่ ทางทิศตะวันตก ติดกับสถานีราชปรารภ ทำเป็นศูนย์กลางแฟชั่นของกรุงเทพฯ และอาคารสำนักงาน พื้นที่ 1C เนื้อที่ 205 ไร่ ทางตอนล่างของพื้นที่ด้านทิศใต้ ติดกับถนนเพชรบุรีตัดใหม่ ทำเป็นศูนย์นิทรรศการ โรงแรมขนาดใหญ่ และศูนย์การแสดงสินค้าถาวร

ส่วนที่ 2 แยกเป็นพื้นที่ 2 A เนื้อที่ 55 ไร่ อยู่ตอนกลางของพื้นที่ติดกับบึงมักกะสัน ทำเป็นอาคารสูง พื้นที่ 2 B เนื้อที่ 33 ไร่ ทางตอนกลางของพื้นที่ติดกับบึงมักกะสัน และเชื่อมต่อกับพื้นที่ส่วน 1 A ในทิศ ตะวันออก ทำเป็นศูนย์กลางธุรกิจ และอาคารสำนักงาน พื้นที่ 2 C เนื้อที่ 42 ไร่ ทางตอนกลางของพื้นที่ ติดกับบึงมักกะสันและพื้นที่ส่วนที่ 3 ทำเป็นศูนย์กลางธุรกิจ และอาคารสำนักงาน

และส่วนที่ 3 เนื้อที่ประมาณ 72 ไร่ ตั้งอยู่ระหว่างพื้นที่ส่วน 1 C และส่วน 2 C จะสร้างศูนย์แสดงสินค้าถาวรและศูนย์การประชุมสัมมนาและแสดงสินค้า

ต้นทุนโครงการพุ่งขึ้น 20%

ภากรณ์ กล่าวว่า จากการประเมินเบื้องต้นมูลค่าลงทุนโครงการนี้สูงขึ้นจากเดิมอย่างน้อย 20% จาก 195,833 ล้านบาท เกิน 2 แสนล้านบาท เพราะปัจจุบันต้นทุนก่อสร้างสูงขึ้นตามราคาวัสดุและปัจจัยราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น

เมื่อค่าก่อสร้างเปลี่ยนแปลง ทำให้ ผลตอบแทนโครงการด้านต่างๆ ต้องปรับเปลี่ยนตามด้วย ไม่ว่าจะเป็นความคุ้มค่า ในการลงทุนด้านเศรษฐกิจ ด้านการเงิน ระยะเวลาคืนทุน ซึ่งบริษัทที่ปรึกษาจะต้องรื้อใหม่ทั้งหมด

นอกจากนี้ด้านศักยภาพของพื้นที่จะต้องปรับใหม่ด้วยเช่นกัน เพราะตามนโยบายของรัฐบาล มีแผนก่อสร้างรถไฟฟ้าสาย สีแดงช่วงบางซื่อ-พญาไท-มักกะสัน หรือ missing link ซึ่งสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) ได้ออกแบบไว้แล้ว และอาจเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาโครงการ เพราะแนวรถไฟฟ้าช่วงที่สโลปเป็นยกระดับขึ้น ทำให้แบ่งพื้นที่โครงการออกเป็น 2 ส่วน ไม่เชื่อมต่อกัน ส่งผลกระทบทำให้มูลค่าที่ดินลดลงด้วย ในส่วนนี้อาจต้องปรับแบบใหม่

ก่อนหน้านี้บริษัทที่ปรึกษาประเมินราคาที่ดิน 571 ไร่เอาไว้แล้ว มีมูลค่าประมาณ 22,840 ล้านบาท ผลตอบแทนของ ร.ฟ.ท. (มูลค่าเช่าราคาตลาด) อยู่ที่ 12,000 ล้านบาท เงินลงทุนทั้งสิ้นรวมดอกเบี้ยระหว่างก่อสร้าง 216.396 ล้านบาท

ต้องจับตาดูว่า หลังบริษัทที่ปรึกษา รื้อแผนพัฒนาโครงการใหม่แล้วเสร็จจะถูกเก็บเข้าลิ้นชักซ้ำรอยเดิมหรือเปล่า หน้า 8