จุฬาฯเขย่าพอร์ต สวนหลวง-สามย่าน ล้างไพ่แผนแม่บทรูปตัว L เชื่อม 2 ฝั่งถนน
ตลอดวาระการดำรงตำแหน่ง 4 ปี (2551-2554) ของ รศ.น.อ.น.พ.เพิ่มยศ โกศลพันธุ์ รองอธิการบดี กำกับดูแลสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ในฐานะมือคุมพอร์ต ที่ดินจุฬาฯ กำลังถูกจับจ้องจากสาธารณชนและภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
โดยเฉพาะที่ดินในย่าน สวนหลวง- สามย่าน ขนาด 276 ไร่ ครอบคลุมแปลงที่ดินตั้งแต่ หมอน 21-22 ไปถึงหมอน 56-57 เปิดให้ เอกชน ที่สนใจเข้ามาพัฒนาโครงการตามมาสเตอร์แปลนที่วางไว้
ที่ดิน สวนหลวง-สามย่าน ถือเป็นทำเลทองอีกแห่งในเขตพื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน สภาพแวดล้อมทางกายภาพปัจจุบันเป็นอาคารพาณิชย์จำนวนราว 4,000 คูหา ส่วนใหญ่ครบสัญญาเช่าตั้งแต่สิ้นปี 2551 ที่ผ่านมา คงเหลือเฉพาะแปลงที่ดินบางส่วนของ หมอน 54-55 จะครบกำหนดสัญญาเช่าวันที่ 17 มีนาคมนี้ รวมถึง หมอน 29 และ หมอน 56-57 จะครบกำหนดสัญญาเช่าสิ้นปี 2553
ประเดิมที่ดินแยกสามย่าน 6 พันล้าน
สำหรับแผนพัฒนาที่ดินทั้งหมดถูกแบ่งออกเป็น 4 โหนด (จุด) ใหญ่ๆ เริ่มจากพื้นที่ หมอน 21-22 บริเวณหัวมุมแยกสามย่าน (ตรงข้ามโครงการจามจุรีสแควร์) ซึ่งติดถนน 2 ฝั่งคือ ถนนพระรามที่ 4 และถนนพญาไท รวมเนื้อที่ 13-1-47.5 ไร่
แต่เดิมพื้นที่บริเวณนี้ตลาดสามย่านและตึกแถว 171 คูหา ครบกำหนดสัญญาเช่าเมื่อปี 2550 และเริ่มดำเนินการไปแล้ว ปัจจุบันได้รื้อถอนอาคารแล้วเสร็จและอยู่ระหว่างขั้นตอนการเกลี่ยหน้าดิน
ตามแผนกำหนดรูปแบบการพัฒนาเป็น กลุ่มอาคาร 2 ตึกเชื่อมต่อกัน มีพื้นที่ประมาณ 1.85-2.2 แสน ตร.ม. โดยอาคารแรกประกอบด้วยอาคารสูง แบ่งเป็น อาคารสำนักงานขนาด 4-5.5 หมื่น ตร.ม. โรงแรมขนาด 1-1.5 หมื่น ตร.ม. และเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ขนาด 1-1.5 หมื่น ตร.ม. และอาคารที่สองบริเวณโซนชั้นล่างเป็นพื้นที่ศูนย์การค้าขนาด 2.5-3 หมื่น ตร.ม. ศูนย์ประชุม (MICE) 1,000-2,000 ตร.ม. และพิพิธภัณฑ์ขนาด 1,000-3,000 ตร.ม.
ความคืบหน้าล่าสุดอยู่ระหว่างรอการพิจารณาอนุมัติจากคณะรัฐมนตรี เนื่องจากโครงการนี้เข้าข่าย พ.ร.บ.ว่าด้วยการให้เอกชนเข้าร่วมงานหรือดำเนินการ ในกิจการของรัฐ พ.ศ.2535 (พ.ร.บ.ร่วมทุน) ประมาณการว่าจะต้องใช้งบฯลงทุน 5,000-6,000 ล้านบาท
ผุดตึกสูงรับนักศึกษา-อาจารย์ต่างชาติ
จุดต่อมาคือ พื้นที่ หมอน 41-42 บริเวณติดกับสนามกีฬาจารุเสถียร เนื้อที่ 24 ไร่ ครบกำหนดสัญญาเช่าสิ้นปี 2551 ที่ผ่านมา ตามแผนกำหนดรูปแบบพัฒนาเป็น 2 ส่วน ส่วนแรกเป็น ที่อยู่อาศัย ประกอบด้วยคอนโดฯ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และหอพัก รองรับอาจารย์และนักศึกษาต่างชาติ เนื่องจากจุฬาฯมีนโยบายพัฒนาเป็นมหาวิทยาลัยระดับอินเตอร์ในอนาคต
ส่วนที่สองจะพัฒนาเป็นศูนย์รวมอาหารแบบ ฟู้ดเซ็นเตอร์ ของตลาดสวนหลวง จุดขายคือเป็นแหล่งรวมร้านอาหารรสชาติดีแต่ไม่จำเป็นต้องแบรนด์ดัง โดยจะปรับปรุงตึกแถวปัจจุบันให้ทันสมัยขึ้น แทนที่จะรื้อทิ้งเพื่อก่อสร้างใหม่
ถัดมาคือ พื้นที่ หมอน 29 บริเวณสะพานเหลืองติดถนนพระรามที่ 4 เนื้อที่ 24 ไร่ ครบกำหนดสัญญาเช่าสิ้นปี 2553 จะพัฒนาเป็น ศูนย์ประชุมและแสดงนิทรรศการ (MICE) แต่อาจเริ่มพัฒนาช้ากว่าจุดอื่นๆ เพราะอยู่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า
ขึ้นสปอร์ตคอมเพล็กซ์ 1.8 แสน ตร.ม.
สุดท้ายคือ พื้นที่ หมอน 54-55 (บางส่วน) และ หมอน 56-57 บริเวณหัวมุมแยกเจริญผล ใกล้กับสนามกีฬาศุภชลาสัย ติดถนน 2 ฝั่งคือถนนพระรามที่ 1 และพระรามที่ 6 มีเนื้อที่รวม 15-2-80 ไร่ ปัจจุบันเป็นอาคารพาณิชย์รวม 341 คูหา ครบสัญญาเช่าปี 2553
จะพัฒนาเป็น สปอร์ตคอมเพล็กซ์ เน้นธุรกิจด้านกีฬาสอดคล้องกับสภาพเดิมที่เป็นอยู่ และมีพื้นที่อเนกประสงค์จัดการแข่งขันกีฬาประเภทต่างๆ มีพื้นที่รวม 1.82 แสน ตร.ม. แบ่งเป็น 1) พื้นที่โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 1.4 หมื่น ตร.ม.2) พื้นที่อาคารสำนักงาน 1 หมื่น ตร.ม. 3) พื้นที่รีเทล 4.2 หมื่น ตร.ม.
4) พื้นที่ร้านอาหารและภัตตาคาร 1 หมื่น ตร.ม. 5) พิพิธภัณฑ์และศูนย์แสดงนิทรรศการ 5.2 พัน ตร.ม. 6) สปอร์ต ฟาซิลิตี้ 1 หมื่น ตร.ม. 7) ลานจอดรถ (บนดิน) 6.8 หมื่น ตร.ม. 8) ลานจอดรถ (ใต้ดิน) 2.14 หมื่น ตร.ม. อย่างไรก็ตาม แต่เดิมจุฬาฯจะเริ่มพัฒนาโครงการภายใน ปี 2553 แต่ด้วยสถานการณ์เศรษฐกิจอาจเลื่อนเป็นปี 2554-2555
พัฒนาระบบขนส่งเชื่อม 2 ฟากถนน
ตามมาสเตอร์แปลนพัฒนาโครงการที่วางไว้ จุฬาฯวางแผนพัฒนาระบบ อินฟราสตรักเจอร์ เพื่ออำนวยความสะดวกการเดินทางระหว่าง 2 ฝั่งถนนคือ ถนนพระรามที่ 1 บริเวณ หมอน 56-57 มายังฝั่งถนนพระรามที่ 4 บริเวณ หมอน 29 ซึ่งปัจจุบันสามารถใช้เส้นทาง จุฬาฯซอย 5 ได้
แนวคิดของจุฬาฯตอนนี้มี 2 ทางเลือกคือ เลือกใช้ระบบ รถโมโนเรล หรือ ทางเดินบันไดเลื่อนอัตโนมัติ แบบเดียวกับสนามบินสุวรรณภูมิ เพื่ออำนวยความสะดวกการขนคน
ดังนั้น ในอนาคตหากลงรถไฟฟ้าบีทีเอสสถานี สนามกีฬาศุภชลาสัย ภายในระยะทาง 500-600 เมตร สามารถเดินทางมายัง ฟู้ดเซ็นเตอร์ (หมอน 42) และ เดินเท้าไปยังโครงการคอนโดฯ (หมอน 29) และสามารถเดินไปถึงแยกสามย่าน (หมอน 21-22) เพื่อขึ้นรถไฟฟ้าใต้ดินที่สถานีสามย่าน ถือว่าสะดวกมาก
เท่ากับเป็นการลากโยงเส้นทางเชื่อมต่อถนนทั้ง 2 ฝั่งเป็นรูปทรงตัว แอล ตามโมเดลมาสเตอร์แปลนการพัฒนาที่ดิน สามย่าน-สวนหลวง
ที่น่าสนใจคือตามโมเดลการพัฒนาที่ดินทำเลทองผืนนี้ จุฬาฯจะสละที่ดินส่วนหนึ่งบริเวณ หมอน 37-38 ซึ่งปัจจุบันพื้นที่บริเวณนี้เป็นตึกแถวที่ประกอบธุรกิจค้าขายอะไหล่รถยนต์เก่า (เชียงกง) พัฒนาเป็น สวนสาธารณะ จากมาสเตอร์แปลนเดิมกำหนดพัฒนาเป็น Culture Center (ศูนย์ภูมิไทย)
เบื้องต้นคาดว่าภายในพื้นที่สวนสาธารณะจะมี ทาวเวอร์ ใช้เป็นจุดชมวิว กทม. หรืออาจพัฒนาเป็นศูนย์ต่างๆ อาทิ ศูนย์กีฬา ศูนย์เยาวชน ฯลฯ ขณะเดียวกัน จะสละพื้นที่บางส่วนในด้านที่ติดแนวถนนพระรามที่ 6 เพื่อให้ กทม.ขยายแนวถนนเพิ่มขึ้นเป็น 8 เลน จากปัจจุบัน 4 เลน
เชื่อว่าถ้าแผนพัฒนาที่ดิน สวนหลวง-สามย่าน เปิดประมูลเมื่อไหร่ ดีเวลอปเปอร์บิ๊กเนมทั้งหลายคงจ้องตา เป็นมัน ! หน้า 8
